Uma das perguntas que mais recebo: "moro no Brasil, consigo financiar um imóvel em Miami?" A resposta é sim. Existem linhas de crédito específicas para compradores internacionais, os foreign national loans, oferecidas por bancos americanos. As condições são diferentes das de um residente — entenda o essencial.
Como funciona o foreign national loan
É um financiamento hipotecário desenhado para quem não tem residência, cidadania ou histórico de crédito americano. O banco avalia a operação com base no valor do imóvel, na sua capacidade de pagamento comprovada e no percentual de entrada. De modo geral, a entrada exigida de estrangeiros é maior do que a pedida a residentes — o que também reduz o risco da operação para o banco.
Documentos que o banco costuma pedir
- Passaporte válido e, em alguns casos, visto americano;
- Comprovantes de renda (do Brasil ou de outros países);
- Extratos bancários recentes;
- Comprovante de endereço no país de origem;
- Referências bancárias e, quando aplicável, declaração de imposto de renda.
Cada instituição tem sua lista, mas organizar esses documentos com antecedência acelera — e muito — a análise.
O papel do ITIN e do crédito
Sem um histórico de crédito americano (credit score), o banco usa outros critérios para avaliar você. Ter o ITIN — o número fiscal americano — ajuda a criar um rastro formal no país e é exigido em várias etapas do processo de compra e financiamento.
Pré-aprovação: negocie com força
Antes de sair fazendo propostas, busque uma pré-aprovação (pre-approval): uma carta do banco indicando quanto ele está disposto a financiar para você. Vendedores levam propostas com pré-aprovação muito mais a sério — em mercados competitivos, isso pode ser o diferencial entre fechar ou perder o imóvel.
À vista x financiado: como decidir
Não é só uma questão de ter o dinheiro: financiar pode fazer sentido para preservar liquidez, diversificar investimentos ou aproveitar a valorização sobre um capital menor. Por outro lado, propostas à vista costumam ter mais poder de negociação. A decisão certa depende do seu perfil — e vale simular os dois cenários com números na mesa.